旅游规划博客    复制

随着公众基准水平的提高和收入阶层的加速分化，社会有产阶层的形成为旅游房地产消费奠定了基础。多种旅游产品和投资品种的完善，多重市场价值的凸显使这一产品逐渐成为市场新宠，并与旅游消费成功实现了嫁接。其中主要表现在以下几个方面： 　　

度假消费增长 　　工作时间的缩短，每年１１５天的假期，对传统旅游方式的不满足，使以单纯观光旅游阶段已开始向度假旅游过渡，并形成了每年２４％以上的增长幅度。根据国际通行发展惯例，度假需求从产生发展到具备一定规模所需时间为３－５年。 　　

酒店低出租率 　　现有宾馆酒店房价偏高，而使用率普遍较低，急需吸引休闲型度假，以改变传统的旅游模式。 　　

资本市场充足 　　传统投资领域进入低增长期，特别是传统房地产开发领域的机会越来越少，住宅市场成熟期已基本到来。住宅消费开始向舒适型转移，销售市场出现了萎缩的前兆，即滞涨期。大量的传统房地产资金开始物色新的领域。 　　

二、发展阻碍

 　　作为一种新型的开发模式，旅游房地产在国内的开发面临着许多来自各种层面的问题，尤其是法律问题。 　　

产权界定 　　由于旅游房地产的产权是时间上的解析产权（如时权酒店）或收益权（如产权酒店）或未来产权（如养老公寓），这种产权与传统意义上的产权存在很大的差别，目前国内尚无健全的法律体系予以界定与保护。 　　

资产托管 　　旅游房地产的物业转移是在旅游房地产的销售上可能出现的最大风险。因此，在制定法律的时候，一定要指定相应的“资产托管机构”，严防不法开发商对消费者的共有资产进行转移。 　　

权属价值 　　由于消费者购买的产权和传统意义上的产权不同，是某种使用权或收益权，是有价无形的房地产衍生产权，其在金融上的价值需要得到法律的保护。同时，权属价值的流通中的法律问题也需明确规定，如继承、抵押、转让等。　 　　

保险系统 　　在整个旅游房地产的服务链中，消费者是弱势群体。在开发商、经营商、资产托管商出现问题后，消费者的利益很难得到应有的保护。因此，商业保险的引入是必要的。保险公司在其中不仅仅是承保人，还是合同执行的监督人。 　　

交换系统 　　交换系统是旅游房地产走向市场的重要保障。交换公司不同于房地产上的二手房买卖，也不是酒店客房的交换，它是将某种旅游房地产的产品中的某项时段或权利进行交换。交换必须是公正的，交换公司也应该是独立的，所以，法律上需要对交换公司进行规范。 　　

销售系统 　　国际上比较成熟的销售方法是“网络销售”。这种网络销售和传销有些方面比较相似，但又不同于传销。因此，在制定相关法律时，既要保护合法的网络销售，又要打击非法的传销。 　　

金融服务 　　除保险外，房地产的金融服务的引入和风险的控制也是法律上面临的问题。如产权酒店、养老公寓的抵押贷款（按揭贷款）、经营收益的兑现等，比传统的房地产金融更复杂，风险更大。因此，对服务对象的资格审查、信誉跟踪等应以法律的形式规定下来。