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一、酒店业和旅游发展的背景

国内目前对上述房地产类或住宿类产品还存在许多不同的看法，一方面，房地产界的业内人士认为酒店式公寓、服务式公寓和公寓式酒店产品的开发和住宅的开发模式基本上类同，再加上市场有实际需求（投资和租赁需求），所以归纳为房地产产品创新；但大部分开发商引用酒店式的管理概念只是为了增强该类物业的品质，却忽视了后期经营管理模式的创新，给房地产业投资造成了许多负面影响。另一方面，在许多酒店业管理人士的眼里，因为酒店式公寓、服务式公寓、公寓式酒店和传统的旅游星级酒店存在许多的差异，对是否将该类产品归纳为酒店产品创新，还存在众多的分歧。

要真正了解酒店式公寓、服务式公寓、公寓式酒店、传统旅游星级酒店、甚至再把现今广受关注的经济型酒店放进来，探讨不同酒店式物业经营管理上的差别，其实也并不难。只要我们能坚持以市场需求导向为原则，就能正确区分不同产品的市场定位和制定正确的经营管理模式。

众所周知，中国的旅游发展是从国际入境旅游开始的，所以中国的酒店业发展也是从涉外旅游星级酒店开始起步。虽然是高起点，但也带来了新问题，那就是适应不了日渐占据主导地位的国内旅游市场的需求，以及全球经济一体化带来的多层次海内外商务旅游客源市场的需求。西方国家的旅游发展首先是从国内旅游开始，是在国内旅游发展到一定程度后，才开始形成较大规模的入境旅游。因此，西方国家的酒店业发展也是在满足其国内旅游者需求和国内旅游者对本国住宿业产品已经熟悉后才开始逐渐开发适应海外旅游者的旅游星级酒店。

中国旅游发展方式的不同，也为中国酒店业的发展带来了一些奇怪现象，那就是不管是旅游和酒店行业的业内人士，还是酒店物业投资者，以及广大的旅游消费者，在旅游星级酒店广为人知的今天，却还在广泛讨论和探讨经济型酒店的发展，甚至有人认为经济型酒店是中国酒店业发展的最后晚餐，从而大肆宣扬经济型酒店的投资价值，其实，目前单一的城市商务经济型酒店的出现还只是中国住宿业产品结构调整的开端。

伴随社会经济的发展、人民生活水平和生活方式及消费观念的改变，旅游已不仅仅只是旅游观光、短期商务旅游等简单概念，它已经成为了社会经济活动、人民工作、生活的重要组成部分。因此，旅游星级酒店在当今中国社会新的发展背景下，还只是为海内外旅游者提供住宿服务的一部分。根据国外旅游和酒店业的发展经验，以及国内旅游客源市场的实际需求特征，中国住宿业产品的创新还处在发展的初期。

二、客源市场细分决定酒店物业产品定位和管理模式

要准确理解酒店式公寓、服务式公寓、公寓式酒店、传统旅游星级酒店和经济型酒店产品类型和经营管理模式的不同，我们不妨首先分析一下旅游客源市场或者说不同物业的租赁市场特征（以上海为例。按租赁时间和目的分）。

1、中长期租赁市场

特征：因工作需要或临时过度须在上海居住三个月以上的商务旅游者，以大型驻沪国内外企业的中高级管理层为主，其中可分为三个月至半年的客户，半年至一年的客户，一年以上的客户。

要求：房间具有居家功能、以两室或三室一厅（建面100平方米左右）为主；有相应的配套设施，如会所、健身房等；能提供定期的室内清扫等便捷服务。

2、中短期客源市场

特征：来沪从事商业、贸易，会议和展览会、企业短期提供技术服务、参加培训、学习的职员、休闲、度假、购物等中短期旅游者，一般是指居住时间在一周以上、三个月以内的商务、休闲度假客户。

要求：房间具有居家氛围，有简易的厨房，以一室一厅或大一室户（建面在60平方米左右）为主；具有相应的配套设施设备，如商务中心、餐饮、会议室、会所等；能提供24小时登记和结算、房间清扫等旅游星级酒店服务。

3、短期客源市场

特征：来沪从事商业、贸易，会议和展览会、科学论坛、旅游观光团队、自助旅游的短期旅游者，主要是指一天（含一天）以上，五天以内的商务、旅游观光、休闲度假旅游者。

要求：客房要求一般是从经济型酒店客房最小套内使用面积15平方米到套内使用面积35平方米的五星级酒店客房不等；该群体需要的服务也就是我们都较为熟悉的各类旅游星级酒店所提供的配套设施、设备和服务内容。

按照以上三种分类方式，我们对中长期和中短期客源市场对住宿产品的要求能非常明确地加以区分。短期客源市场对住宿的要求较为复杂，需要引入旅游和服务行业市场细分理论来加以分析，在此不做展开。（消费者市场细分方法主要有以下五种，即：地理学因素细分法，人口学因素细分法，心理学因素细分法，行为学因素细分法和价值取向因素细分法）

从以上按旅游者逗留时间的长短来区分，我们就可以一一对号入座。

三、不同酒店物业相互竞争性比较分析

1、酒店式公寓和服务式公寓比较

以客源租赁市场的时间长短来比较，我们对酒店式公寓和服务式公寓的区分非常明确，即产品定位基本一样，但客源市场不同，所以后期的经营管理模式和提供服务的种类也就不同。酒店式公寓一般都是针对一年以上起租的客户，要求较高档次的物业管理公司进行管理即可，实际上许多酒店式公寓也是自住型产品。服务式公寓针对的是三个月以上和一年以内的客户群体，因此对管理公司要求更高，在组织客源市场的同时，还能为客户提供酒店式的日常服务。

服务式公寓的主要目标市场也就是酒店式公寓或者高档住宅无法提供和接待的三个月以上、一年以内的中长期租赁市场。服务式公寓和酒店式公寓的主要竞争市场是一年以上的长期租赁客户，各自的优势取决于客户对价格的敏感度，以及对服务的要求。

2、服务式公寓与公寓式酒店比较

大部分服务式公寓的面积较大，以每天对外经营的模式因其总价非常高，很难被短期客户市场接受，因此面积在100平方米以上的两室一厅或三室一厅的公寓房都是以三个月以上起租。只有面积在70 – 100平方米左右的房间采取以天或者每月的方式对外出租。由此，我们可以看出，只有小户型的服务式公寓和公寓式酒店形成竞争。

以上我们不难看出，公寓式酒店的目标客源市场就是针对一周以上、三个月以内、追求居家氛围的中短期客户群体。

3、公寓式酒店与传统旅游星级酒店比较

在国外公寓式酒店其实也分为高档、中档和经济型三种，高档公寓式酒店客房的装修标准和一般的五星级酒店客房不相上下，虽然配套设施没有五星级酒店齐全，但其宽敞的居住空间和居家式的氛围能够以五星级酒店豪华商务房的价格（甚至高于）吸引一天以上、五天以内的商务和休闲度假客户。在针对一周以上和三个月以内的商务客户和家庭休闲度假客户，目前在市场上基本没有竞争对手。

另外，传统的高档旅游星级酒店由于目标客户群较多，尤其是旅游团队和会议团体对那些喜欢安静的商务客人造成干扰，因此，许多社会名流、影视明星更愿意选择目标客源市场相对比较单一的高档公寓式酒店。

4、传统旅游星级酒店与经济型酒店比较

经济型酒店由于其客房的舒适度、简洁、干净可以直接和低档次的四星级和三星及三星以下的旅游星级酒店媲美；因为其缩减了旅游星级酒店里多余的配套功能、以经营客房为主，从而简化了经营管理，大幅度降低了酒店的固定成本，因此以可接受的价格广受以价值取向为选择依据的商务客和自费旅游者的青睐。上海早期的经济型酒店主要是以国内的商务客和情侣为主。尤其是情侣市场，由于高档宾馆房价太高，又不会提供钟点房，因此，经济型酒店的出现满足了这部分客源对酒店客房要求干净、舒适、安全，价格又便宜的要求。当然，随着经济型酒店在全国的广泛推广，已经逐渐被广大的中产阶层旅游者接受，从而分流了原本许多属于中高档旅游星级酒店的市场客源。

如果从旅游市场细分的角度来分析，我们完全可以理解成目前国内对酒店价格较为敏感的客源群体真正找到了符合他们需求的住宿产品。

5、经济型酒店与公寓式酒店比较

经济型酒店在中国的发展才刚刚起步，能得到国内广大旅游者的青睐，本身就意味着国内旅游消费者市场的逐渐成熟。经济型酒店的成功发展适应了旅游和服务行业市场细分理论中的价值取向因素细分法。但随着国民经济的高速发展、人民生活水平的不断提高，国内旅游者对旅游住宿产品的要求必将出现新的变化。如果说今天旅游者选择经济型酒店的主要因素只是出于物有所值的价值取向，那么明天这一批人群就会走向更高一个层次，以心理学因素和行为学因素来选择住宿产品，那就是在原有价值取向的基础上，开始追求宽敞、具有居家环境的公寓式酒店，因此中档和经济型装修标准的公寓式酒店将是现阶段各类经济型酒店的最大竞争对手。

如果我们把人口学因素细分法运用到公寓式酒店和经济型酒店的实际竞争分析上，我们能得出一个结论，那就是公寓式酒店对家庭旅游者具有更大的竞争力。国内的家庭主要是以夫妻加一个孩子的三口之家为主，如果（孩子为七岁以上的学龄儿童）举家出游，经济型酒店狭小的空间肯定不太适合；以上海中心城区为例，如果订两个房间，一是价格太贵（以250元每间计算需要500元），另外，大人也不放心；如果选择一间中档公寓式一室一厅的房间，总价在400 元左右（即使同样也是500元），同处在一套房间里，大人和小孩有彼此的私密性，对小孩的安全也放心，就像在家里一样。

四、商务城市住宿业产品创新

中国酒店业从早期单一的满足国际入境观光旅游市场的涉外星级酒店，过度到90年代后期逐渐符合各类国内外旅游市场的旅游星级酒店，已经在逐渐适应中国社会经济和旅游业的发展。但随着进入21世纪以来，中国社会发展环境已出现了急剧变化，如加入WTO后使中国的经济进一步与全球经济接轨、2008年北京奥运会和2010年上海世博会不仅给中国传统旅游业带来巨大的发展机会，同时也促进了社会经济活动的更加繁荣和人民工作、生活方式的进一步多样化。单一发展传统概念的旅游星级酒店已经不再适应中国社会的发展，旅游已成为中国各类经济活动不可缺少的一部分，因此，我们在发展旅游星级酒店的同时更应该注重住宿业产品的创新，设计出真正符合中国各类经济活动所需的住宿业产品。

1、经济型酒店

在90年代中期，随着国内旅游的蓬勃发展，上海锦江集团在上海市政府的建议下，于1997年开始开发经济型酒店，从而揭开了发展符合中国社会发展水平需求的国内旅游住宿产品的序幕。经济型酒店产品的设计和价格定位满足了追求物有所值旅游者的消费心理，使许多以前为了追求干净、舒适而不得不选择四星或三星级旅游星级酒店的客人找到了属于自己的酒店。

住宿业产品在干净、舒适、安全的同等条件下进行比较，现阶段消费者选择经济型酒店的依据，主要还是价格，并且具有广泛的消费群体。但我们应该清醒地认识到，中国社会发展正处于快速变化之中，老百姓的生活水平、消费观念也在不断地改变。从国内住宿业产品的整体结构来看，经济型酒店还有着非常大的市场容量，但目前经济型酒店产品过于单一，市场已经开始出现价格竞争现象，经济型酒店产品将面临进一步市场细分。

2、公寓式酒店

90年代初期开始的浦东开发开放，吸引了大量的境外投资资金，为上海带来了大量的常驻商务客人。在当时上海高档住宅和写字楼较少的情况下，国外投资企业以及其高级员工大都选择高档星级酒店作为他们的办公之处和住所。进入90年代末，随着上海市政府对土地批租政策的进一步放开，上海开始出现了一批高档的，以国外投资企业高级管理层在沪长期居住为目标市场的酒店式服务公寓。据有关部门统计，这些酒店式服务公寓在当时的年投资回报率相当客观，平均在30 - 40%左右。

随着上海进一步对外开放，上海市政府于2002年取消了外籍人士只能购买外销房的规定，同时对外资企业和个人购买本地房产在金融上给予支持，再加上高档住宅和酒店式公寓的市场供应量逐渐增多，及整体房价和银行贷款利息较低等因素，许多外资企业和个人开始购买高档房产，并以公司对住房租金的补贴支付银行贷款。另外，跨国公司驻中国企业高级管理人员的不断本土化因素也给酒店式公寓的长期租赁客源市场造成了巨大冲击，这也是上海市场高级酒店式公寓租金从1998年至2001年逐年下降的主要原因（见表一）。

与长期租赁客源市场相反，随着中国加入WTO后，上海近几年中短期国外商务客人在不断增长，因此，一些服务式公寓，包括雅诗阁集团的雅诗阁和盛捷高级服务式公寓都开始采取以按天到按月为短期租赁的酒店经营模式，如表二所示，从2001年开始，在高档别墅和高级公寓租金起伏不定的情势下，酒店服务式公寓的租金价格却稳步上涨。

但从目前上海市场的酒店式服务公寓的产品和客源市场的比较分析来看，服务式公寓产品结构并不符合中短期商务客人的要求，其原因如下：

大部分服务式公寓的客房面积过大，一般都至少在78平方米以上，主导产品的平均面积在120平方米以上，以市场近两年平均出租价格按21 – 25美金每月每平方米计算，整体价格过高，已超过了大部分中短期商务个人的承受能力。

服务式公寓在服务产品的设计上，主要是针对中长期商务租赁客户，因此，不管是服务种类的提供，还是服务质量标准都达不到商务客人的要求。

上海大部分服务式公寓本身就是前几年房产市场低迷时期，由卖不出去的高档商品房改造过来的，因此，大部分都是由传统的物业管理公司进行管理，基本上不具备对中短期商务客源市场的把握能力。

从现在的发展趋势来看，现阶段服务式公寓的产品设计和经营模式已经开始出现分化，即，一部分仍然坚持以前的中长期租赁市场，而另一部分，已经跳出现在的房屋租赁市场，进入国内针对中短期商务客人和休闲度假的旅游市场，即，在国外较为流行的公寓式酒店市场。

从以上分析，我们不难看出，无论是市场潜在需求，还是市场产品缺位，公寓式酒店类住宿产品在国内大中型商务城市中具有广阔的发展空间，能达到四星级装修标准的公寓式酒店，将对现阶段豪华四星级旅游酒店和一般的五星级酒店的商务客源市场形成更大的冲击。

3、全套房酒店

全套房酒店 （亦称为高档商务休闲酒店） 概念是上世纪80年代在欧美发达国家出现的酒店创新产品，其依据是相当一部分高档商务和休闲度假客人并不会使用传统旅游星级酒店（即，中国市场广为流行的高档旅游涉外星级酒店）里的大型多功能会议，宴会，豪华餐厅等额外功能设施，同时该部分客人也不太适应旅游星级酒店的嘈杂。因此，全套房酒店在设计上把此类功能所占用的空间分配到客人真正需要的客房中，从而使每个房间都具有独立的客厅、卧室、办公区域，以及开放式的小厨房和吧台。在服务配套功能上，全套房酒店更加注重于现代商务和休闲度假客人对现代信息技术和休闲设施设备（如：SPA、游泳池、健身房等）的需求。由于客房空间的增大，在价格制定上具有与传统高档酒店同样的市场竞争力。

 就酒店投资方面而言，全套房酒店主要注重于客房的投资，而传统旅游星级酒店却偏向于酒店的公共区域。由于配套服务设施的减少，全套房酒店各类管理成本明显低于传统高星级旅游酒店，而且更容易管理。

在欧美国家，同档次的传统旅游星级酒店和全套房酒店在针对不同市场细分目标客户群的价格制定上，针对商务客人的价格基本相同；针对休闲、度假客人全套房酒店一般比传统酒店高出 5 - 10 美金左右。

全套房酒店（ All suite hotel ）的设计风格在打破传统旅游星级酒店的建筑规律、空间布局和内部设计的基础上，更加符合现代商务、休闲、度假客人的个性化需求；配置国际一流的酒店商务及休闲设施、设备，加上细致体贴的个性化服务，以及宽敞的居住空间，为追求住家氛围和物超所值的商务、休闲度假客人提供一个真正意义的 “ 家外之家 ” 。未来豪华全套房酒店在国内主要商务城市的发展（如：上海、北京、广州等），将成为目前豪华五星级酒店的直接竞争对手。

五、商务城市住宿业产品结构调整

从全球主要商务城市的住宿业产品结构来看，旅游星级酒店的总数只占市场总额的15% - 20%左右，但国内的旅游星级酒店房间总数超过整个住宿业房间总数的一半以上，这可能就是国内近几年即使是旅游业处于高速增长阶段，但旅游星级酒店整体赢利能力却仍然不尽人意的主要原因之一。

从近两年上海旅游星级酒店的经营数据来看，尽管四星和五星级酒店的平均房价维持在10%左右的增长幅度，但平均出租率已开始出现明显的下滑势态，尤其是四星级酒店已经跌破了70%的平均出租率。在上海旅游市场处于高速增长的情况下，造成该结果的原因比较复杂，一方面、上海新增旅游星级酒店速度过快；另一方面，经济型酒店和以公寓式酒店方式来经营的服务式公寓的确在蚕食旅游星级酒店的市场分额。

从上海中心城区来看，由于地价成本的因素，经济型酒店对旅游星级酒店的冲击将趋于缓和。但公寓式酒店的增加将对现有四星和五星级酒店形成更大冲击。

另外，虽然目前豪华五星级酒店没有受到冲击，但随着海外投资基金对中心城区高档酒店式公寓的整体收购，豪华酒店也将面临强大的市场竞争对手。我们相信要为此类高价收购的物业获得较理想的投资回报，该类物业必须重新定位，而且只能以豪华全套房酒店的经营方式，抢占现有高档客源市场。

原作者：曾晓成（Chuck Zeng）